Namo pardavimas yra ilgas kelias: kainos nustatymas, skelbimas, susitikimai su pirkėjais, derybos, bankas ir galiausiai notaras. Energinio naudingumo sertifikatas šiame sąraše atrodo kaip smulkmena, tačiau būtent dėl jo kartais tenka atidėti jau suplanuotą sandorį. Šiame straipsnyje aiškiai ir be teisinio žargono paaiškiname, kada parduodamam namui sertifikato reikia, kada jo galima išvengti ir kaip viską sutvarkyti laiku.
Ar parduodant namą sertifikatas tikrai privalomas
Taip. Statybos įstatymo 51 straipsnio 3 dalis nustato, kad pastatų energinio naudingumo sertifikavimas privalomas parduodant ar išnuomojant pastatus ir jų dalis. Įstatyme parašyta, kad savininkas galimam pirkėjui privalo pateikti susipažinti, o pirkėjui perduoti galiojantį pastato energinio naudingumo sertifikatą arba jo kopiją.
Tai reiškia dvi praktines pareigas:
- Pirkėjas turi galėti susipažinti su sertifikatu dar prieš sandorį. Jis turi teisę žinoti, kokia namo klasė ir kokių šildymo išlaidų tikėtis.
- Sertifikatas perduodamas pirkėjui sandorio metu. Todėl notarai sudarydami pirkimo ir pardavimo sutartį paprastai prašo pateikti galiojantį sertifikatą arba dokumentą, patvirtinantį, kad sertifikavimas neprivalomas.
Išsamiau apie tai, kada privalomas pastato energinio naudingumo sertifikatas, galite paskaityti atskirame straipsnyje, kuriame pateikta visa įstatymo nuostata.
Sertifikato klasė turi būti nurodyta jau skelbime
Daugelis pardavėjų to nežino, tačiau pastatų energinio naudingumo reglamentas numato, kad skelbimuose apie parduodamus ar nuomojamus pastatus turi būti nurodoma sertifikate įrašyta energinio naudingumo klasė arba pateikiama nuoroda į SSVA svetainėje skelbiamą išduotų sertifikatų sąrašą.
Todėl sertifikatą logiška užsisakyti ne prieš notarą, o dar prieš įkeliant skelbimą. Taip laimite dvigubai:
- skelbimas atitinka reikalavimus ir atrodo profesionaliau;
- pirkėjai iš karto mato klasę ir mažiau abejoja, o derybos vyksta sklandžiau.
Kokia klasė turi būti parduodamo namo
Čia daug kas be reikalo nerimauja. Parduodant esamą namą įstatymas nereikalauja, kad jis pasiektų kokią nors minimalią klasę. Sertifikatas tiesiog parodo faktinę pastato būklę. Senas, neapšiltintas namas gali gauti E, F ar G klasę, ir tai nėra kliūtis jį parduoti.
Kita vertus, aukštesnė klasė yra realus pardavimo argumentas. Jei namas apšiltintas, pakeisti langai, įrengtas šilumos siurblys ar saulės elektrinė, individualus sertifikatas tai atspindės. Pirkėjui tai aiškus signalas, kad žiemą sąskaitos nebus šokiruojančios.
Kada sertifikato nereikia
Statybos įstatymas numato pastatų grupes, kurioms energinio naudingumo sertifikavimas neprivalomas. Parduodant sodybas ir senus kaimo namus dažniausiai aktualūs šie atvejai:
- nešildomi pastatai, kuriuose nėra šildymo sistemos;
- atskirai stovintys pastatai, kurių bendras naudingasis vidaus patalpų plotas ne didesnis kaip 50 m²;
- poilsio ir sodų paskirties pastatai, naudojami ne ilgiau kaip keturis mėnesius per metus;
- avarinės būklės pastatai, kurių atnaujinimas ekonomiškai nenaudingas;
- laikinieji pastatai, skirti naudoti ne ilgiau kaip dvejus metus;
- mažai energijos naudojantys gamybos, sandėliavimo ir žemės ūkio paskirties negyvenamieji pastatai.
Įstatyme taip pat išvardyti kultūros paveldo statiniai (jei laikantis reikalavimų nepageidautinai pakistų jų savybės ar išvaizda), maldos namai ir krašto apsaugos pastatai. Visą sąrašą su paaiškinimais rasite straipsnyje, kokiems pastatams sertifikavimas neprivalomas.
Tokiais atvejais vietoj sertifikato atestuotas ekspertas išduoda pažymą, kad pastatas nesertifikuojamas. Pažyma pateikiama notarui sandorio metu.
Dažniausios situacijos parduodant namą
Senas namas su krosnimi
Daug senų kaimo namų šildomi krosnimi. Ar tokiam namui reikės sertifikato, ar bus išduodama pažyma, priklauso nuo konkrečios situacijos: ar šildymas veikia, kokios paskirties pastatas, koks jo plotas ir kaip jis naudojamas. Geriausia aprašyti situaciją ekspertui ir gauti aiškų atsakymą prieš kreipiantis į notarą.
Sodo namelis
Sodų paskirties pastatams, naudojamiems ne ilgiau kaip keturis mėnesius per metus, sertifikavimas neprivalomas. Tačiau jei sodo name gyvenama ištisus metus ir jis šildomas, situacija keičiasi. Svarbu ne tik paskirtis dokumentuose, bet ir tai, kaip pastatas naudojamas.
Namas su keliais pastatais sklype
Sodyboje dažnai yra gyvenamasis namas, pirtis, ūkinis pastatas, garažas. Sertifikavimas aktualus tik šildomiems pastatams, todėl ekspertas įvertina kiekvieną pastatą atskirai ir pasako, kuriam reikia sertifikato, o kuriam pažymos.
Namas jau turi sertifikatą
Sertifikatas galioja ne ilgiau kaip 10 metų. Jei namas buvo sertifikuotas, pavyzdžiui, statybos užbaigimo metu, ir dar nepraėjo dešimt metų, naujo daryti nereikia. Pasitikrinti galite SSVA svetainėje, išduotų sertifikatų sąraše, pagal adresą arba unikalų numerį.
Sertifikato galiojimas baigiasi
Jei sertifikatas baigs galioti iki sandorio dienos, pirkėjui perduoti jo nebegalėsite, nes įstatymas reikalauja perduoti galiojantį sertifikatą. Tokiu atveju naują sertifikatą užsakykite iš anksto, o ne savaitę prieš notarą.
Namas dovanojamas ar paveldimas
Statybos įstatymas sertifikavimo pareigą sieja su pardavimu ir nuoma, todėl dovanojimo ar paveldėjimo atvejais atskiros pareigos jame nenumatyta. Vis dėlto prieš sandorį verta pasitikslinti su notaru, kokių dokumentų jis prašys jūsų konkrečiu atveju.
Ką sertifikatas pasako pirkėjui
Pirkėjui sertifikatas yra daugiau nei formalumas. Iš jo galima suprasti, kiek energijos namui reikia per metus, kokia jo klasė ir kokių atnaujinimo darbų ekspertas rekomenduoja. Tai padeda pirkėjui realiau įvertinti išlaikymo kainą, o pardavėjui leidžia sąžiningai pagrįsti prašomą kainą. Jei namas buvo apšiltintas ar atnaujinta šildymo sistema, tvarkingas sertifikatas tampa įrodymu, kad investicijos buvo prasmingos.
Jei namą parduodate per brokerį
Parduodant per nekilnojamojo turto brokerį, sertifikato klausimas paprastai iškyla pačioje pradžioje, nes skelbime turi būti nurodyta energinio naudingumo klasė arba nuoroda į SSVA sertifikatų sąrašą. Patyręs brokeris paprašys sertifikato kartu su kitais dokumentais, todėl verta jį turėti jau pirmajam susitikimui. Taip skelbimas bus paskelbtas greičiau, o jūs išvengsite situacijos, kai rastas pirkėjas turi laukti, kol bus sutvarkyti dokumentai.
Kokių dokumentų reikės
Kad sertifikatas būtų parengtas be vėlavimų, paruoškite:
- Nekilnojamojo turto registro išrašą.
- Kadastrinių matavimų bylą arba namo planus.
- Namo nuotraukas iš visų pusių.
- Informaciją apie šildymą: kuro rūšį, katilą ar krosnį, ar šildomi visi aukštai ir rūsys.
- Informaciją apie apšiltinimą ir langus, jei namas buvo atnaujintas.
Atminkite, kad už pateiktų duomenų teisingumą atsako užsakovas, todėl verta skirti laiko ir viską aprašyti tiksliai.
Kada geriausia užsakyti
Geriausias laikas yra tada, kai priimate sprendimą parduoti. Tuomet:
- turėsite sertifikatą skelbimui;
- išvengsite skubos prieš notarą;
- jei paaiškės, kad reikia pažymos, o ne sertifikato, sutaupysite laiko ir pinigų.
Jei sandoris jau suplanuotas, nedelskite: kuo anksčiau pateiksite dokumentus, tuo ramiau jausitės sandorio dieną.
Dar vienas argumentas užsisakyti anksčiau yra derybos. Kai pirkėjas pamato sertifikatą jau pirmo susitikimo metu, pokalbis vyksta apie namą, o ne apie trūkstamus dokumentus. Jei sertifikatas atskleidžia silpnąsias namo vietas, pavyzdžiui, neapšiltintą stogą ar seną katilą, galite iš anksto apgalvoti, kaip į tai atsižvelgti kainoje, ir nesulaukti netikėtų klausimų paskutinę minutę.
Ką daryti dabar
Jei parduodate namą ar sodybą ir nesate tikri, ko jums reikia, sertifikato ar pažymos, pradėkite nuo paprasto žingsnio: aprašykite pastatą, nurodykite plotą, statybos metus ir šildymo būdą. Namo energinio naudingumo sertifikatas užsakomas pateikus dokumentus el. paštu arba per užsakymo formą, dirbama visoje Lietuvoje, o paruoštas dokumentas registruojamas ir perduodamas jums, kad galėtumėte jį pateikti pirkėjui ir notarui. Kuo anksčiau pradėsite, tuo sklandžiau vyks visas pardavimas.
